신축 아파트 하자보수 기준 | 하자 판정 기준과 보수 절차 정리

신축 아파트 하자보수 기준 | 하자 판정 기준과 보수 절차 정리

신축 아파트에 입주한 이후, 벽지 벌어짐, 누수, 균열, 바닥 들뜸 등 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 **하자(瑕疵)**라고 하며, 관련 법령에 따라 시공사 또는 시행사가 일정 기간 무상으로 보수할 책임을 집니다.

이 글에서는 신축 아파트 하자보수의 기준, 하자 판정 항목, 하자담보책임 기간, 입주자 하자 신청 방법, 처리 절차 등을 정리해 안내합니다.

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하자란?

하자는 건축물의 구조, 마감, 설비 등에서 설계도면 또는 관련 기준에 어긋나는 결함을 의미합니다. 단순한 기분상의 불편이 아니라, 공사 또는 재료상의 결함으로 정상적인 주거기능에 영향을 미치는 문제여야 하자 판정 대상이 됩니다.

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하자보수 기준 법령

• 「공동주택관리법 시행령」
• 「주택법 시행령」 별표5 (하자담보책임기간 명시)
• 국토교통부 고시 "공동주택 하자심사·분쟁조정 기준"

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하자 판정 주요 항목

항목	하자 예시
구조체	벽체 균열, 기둥 파손, 콘크리트 탈락
마감	타일 들뜸, 벽지 벌어짐, 도장 벗겨짐
설비	수도 누수, 전기불량, 난방 이상
창호	결로, 단열 불량, 이격 발생
방수	옥상·욕실 누수, 곰팡이 발생

하자 판정은 입주자 개인의 판단이 아닌, 공식 하자심사 기준에 따라 객관적으로 판별됩니다.

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하자담보책임 기간 (하자 보증기간)

항목	기간
구조체 주요 부분 (기초, 기둥, 보 등)	10년
방수 (옥상, 지하층)	5년
설비 (배관, 전기, 냉난방 등)	3년
마감재 (벽지, 바닥재 등)	2년
일반 창호, 문	2년

하자보수 청구는 하자 발생일 기준이 아니라, 입주자 사용검사일 또는 입주개시일 기준으로 카운트합니다.

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하자보수 요청 절차

1. 입주자 또는 입주자대표회의가 하자 발견
2. 관리사무소 또는 시공사에 하자접수서 제출
3. 시공사 또는 A/S 담당자 현장 방문 → 하자 확인
4. 정해진 기한 내 무상 보수 시행
5. 미조치 시 → 하자심사·분쟁조정 신청 가능 (LH 또는 하자심사분쟁조정위원회)

하자 접수는 관리사무소, 시공사 A/S센터, 입주자대표회의 등을 통해 가능합니다.

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입주자 체크포인트

• 입주 후 1개월 이내 철저한 하자점검 실시
• 하자 발생 시 즉시 사진 촬영 + 기록 보관
• 하자접수는 서면 또는 이메일 등 증거 남길 수 있는 방식 활용
• 공동하자(계단, 복도, 지하주차장 등)는 입주자대표회의 통해 요청

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하자 미보수 시 대응 방법

• 1차: 시공사에 정식 하자통보서 발송 (내용증명)
• 2차: 국토부 하자심사·분쟁조정위원회 신청
• 3차: 민사소송 (보수청구 또는 손해배상청구)

LH 아파트는 LH 고객센터를 통해 직접 하자민원 접수 가능

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 입주한 지 1년 지났는데 벽지가 들떴어요. 하자보수 가능한가요?
A. 마감재는 2년 하자담보책임 대상이므로, 입주일로부터 2년 이내면 청구 가능합니다.

Q2. 단순 기호 문제도 하자보수 대상인가요?
A. 아니요. 하자는 객관적 기준이 필요한 법적 결함이어야 하며, 개인의 주관적 불만은 제외됩니다.

Q3. 시공사가 하자 수리를 거부하면 어떻게 하나요?
A. 정당한 요청에도 미보수 시 분쟁조정위원회나 민사소송 절차 진행이 필요합니다.

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요약 정리

신축 아파트는 일정 기간 하자담보책임에 따라 무상 보수가 가능한 법적 권리가 보장됩니다. 입주 후 발생하는 균열, 누수, 설비 불량 등은 공정한 기준에 따라 하자로 판정되며, 입주자는 이를 적극적으로 기록하고, 정해진 절차에 따라 보수 요청을 진행해야 합니다.

보수 불이행 시에는 국토부 하자분쟁조정위원회, 소비자보호원, 민사소송 등 제도적 수단을 활용하여 권리 구제가 가능합니다.