건축물대장 보는 법 | 건축물 정보 열람 방법과 항목별 해석 가이드

건축물대장 보는 법 | 건축물 정보 열람 방법과 항목별 해석 가이드

부동산 매매나 임대, 건축 설계 또는 리모델링 등을 준비할 때 반드시 확인해야 할 서류 중 하나가 건축물대장입니다. 건축물대장은 해당 건축물에 대한 법적, 물리적, 행정적 정보를 기록한 공적 장부로, 실거래 전 확인하지 않으면 향후 법적·금융적 문제가 발생할 수 있습니다.

이 글에서는 건축물대장 열람 방법, 발급 절차, 항목별 해석법, 주의사항, 실무 활용 사례를 2025년 기준으로 정리합니다.

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건축물대장이란?

건축물대장은 「건축법」 제38조에 따라 지자체가 관리하는 공적 장부로, 건축물의 위치, 구조, 면적, 층수, 용도 등 다양한 정보를 포함합니다. 등기부등본이 법적 소유권 정보를 담고 있다면, 건축물대장은 물리적 건축물의 현황을 나타내는 문서입니다.

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건축물대장 열람 및 발급 방법

1. 온라인 열람 및 출력

• 정부24(www.gov.kr)
  • 검색창에 '건축물대장' 입력
  • 열람 또는 발급 선택
  • 주소 또는 지번 입력 후 열람
• 서울시 건축행정시스템 (e아파트) 또는 지방자치단체 건축정보시스템 이용 가능

2. 오프라인 발급

• 읍·면·동 주민센터, 시·군·구청 건축과 방문 후 발급 신청
• 신분증 지참

수수료

• 열람: 무료
• 발급: 1건당 약 500원 (지자체별 상이)

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건축물대장 주요 항목 해석

항목명	설명
대지위치	해당 건축물이 위치한 행정구역 주소
건축물명칭	오피스텔, 상가, 공동주택 등 명칭
주요구조	철근콘크리트(RC), 철골조(S), 목조 등 구조 형태
용도	주거용, 업무용, 상업용 등 허가된 용도 구분
층수	지상·지하 포함 전체 층수 (예: 지하1/지상5)
연면적	건축물 전체 사용 가능 면적의 합계
건폐율/용적률	토지 대비 건물 면적 비율 (도시계획 기준 확인 필요)
건축년도	사용승인일 기준 건축물 준공 시기
소유자 정보	대장에는 기재되지 않음 (등기부등본 참조)

실사용 목적과 다르게 사용 중이면 위법 건축물일 수 있음

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건축물대장의 종류

종류	특징
일반건축물대장	가장 많이 사용되는 대장. 전체 건축 개요 포함
집합건축물대장	아파트, 오피스텔 등 개별 호실 구분 건축물용
총괄표제부	단지 전체 정보를 요약 (복합건물이나 대단지일 경우)
전유부	개별 호실별 구조, 면적, 용도 등 상세 정보 포함

부동산 매매 시 집합건축물대장 전유부를 반드시 확인해야 안전합니다.

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실무 활용 사례

사례 1: A씨가 오피스텔을 매입하려 했으나, 건축물대장 용도가 업무용으로 표기됨
→ 실거주 불가능 및 전입신고 거부 가능성 확인 → 계약 취소

사례 2: B씨가 다가구주택 리모델링 전 건폐율 확인
→ 건축물대장에서 법적 한계치 확인 후 설계변경 진행 → 인허가 승인

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유의사항 및 팁

• 건축물대장 정보와 등기부등본 정보가 일치하는지 반드시 확인
• 위반건축물 표시 여부 확인 (대장 상에 별도 기재됨)
• 허가된 용도와 실제 사용 용도가 다르면 불법 건축물 간주 가능
• 연면적 기준으로 취득세·보유세·종합부동산세 등이 부과됨

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 건축물대장에 소유자 이름도 나오나요?
A. 아닙니다. 소유자 정보는 등기부등본에서 확인해야 합니다.

Q2. 건축물대장만 보면 건축 가능 여부를 알 수 있나요?
A. 건폐율, 용도, 구조 등은 확인 가능하나, 최종 허가 여부는 지자체 건축과와 협의 필요합니다.

Q3. 대장 내용이 실제 건물 상태와 다르면 어떻게 하나요?
A. 무허가 증축, 무단 용도변경 등의 가능성 있으므로, 반드시 시공 이력 및 현장 실사 필요

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요약 정리

건축물대장은 건물의 물리적 특성과 법적 허가 정보가 담긴 가장 기본적인 부동산 자료입니다. 매매, 임대, 대출, 리모델링 등 모든 부동산 활동의 기초 자료로 활용되며, 용도, 구조, 면적, 건폐율 등 항목 해석을 정확히 이해해야 안전한 거래가 가능합니다.

부동산 계약 전 반드시 건축물대장과 등기부등본을 함께 열람하고, 실제 건물과의 일치 여부를 검토하는 것이 중요합니다.