전세 계약 체결 순서 | 안전한 전세계약을 위한 단계별 가이드

전세 계약 체결 순서 | 안전한 전세계약을 위한 단계별 가이드

전세 계약은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 맡기고 주거 공간을 임대하는 중요한 거래입니다. 하지만 전세 사기, 보증금 미반환 등의 문제가 끊이지 않기 때문에 반드시 체계적인 절차를 통해 계약을 진행해야 합니다.

이 글에서는 전세계약 시 필수로 확인해야 할 사항과 단계별 계약 체결 순서, 주의사항, 보증금 보호 방법 등을 상세히 안내합니다.

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전세 계약 체결 전 준비사항

1. 자금 계획 수립

• 총 전세금 + 이사비용, 중개수수료, 확정일자 비용까지 포함해 예산 책정
• 필요시 전세자금대출 사전 승인 절차 확인

2. 매물 검색 및 실거래가 확인

• 지역별 시세 파악: 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용
• 네이버 부동산, 직방 등 앱 활용

3. 중개사무소 방문 및 매물 검토

• 공인중개사 등록 여부 확인 (자격증, 등록번호 등)
• 매물의 실제 상태, 채광, 소음, 주차 공간 등 현장 점검

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전세 계약 체결 절차

1단계: 등기부등본 확인

• 소유자 정보, 근저당권, 전세권 등 권리관계 확인
• 등기부등본 갑구, 을구 모두 꼼꼼히 확인
• 임대인이 소유자가 아닐 경우 대리계약 주의

2단계: 계약서 작성

구분	내용
임대인/임차인 정보	이름, 주민등록번호, 주소
보증금	예: 1억 5천만 원
계약 기간	통상 2년 기준
입주일 및 잔금일	입주 날짜와 실제 잔금일 명시
특약사항	수리 책임, 옵션 유지, 계약해지 조건 등

※ 계약금(통상 보증금의 10%)은 계약서 작성과 동시에 지급

3단계: 중도금 및 잔금 처리

• 중간에 중도금이 있을 경우 일정에 따라 이체
• 잔금 지급일에는 반드시 입주 가능 여부 확인
• 대출 이용 시 잔금일 기준 자금 실행일 맞추기

4단계: 확정일자 및 전입신고

• 동 주민센터 방문 → 계약서 원본 지참 후 확정일자 받기
• 전입신고는 확정일자와 동일 주소로 해야 대항력 발생
• 보증금 보호의 핵심 조건: 확정일자 + 전입신고

5단계: 입주 및 점검

• 입주 전 전기, 수도, 가스 점검 및 명의변경
• 실내 하자 여부 재확인, 누수, 곰팡이 등 체크
• 관리비 정산 여부 확인 후 인수인계

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전세 계약 시 주의사항 정리

항목	체크포인트
등기부등본	반드시 계약 전 1일 이내 최신본 확인
전세권 설정 여부	설정되지 않아도 확정일자+전입신고로 보호 가능
다가구/다가방 주택	건물 전체 소유 여부 확인 필요
임대인의 근저당	보증금보다 선순위 근저당 많을 경우 보증금 위험

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전세보증금 보호를 위한 방법

1. 확정일자 + 전입신고: 임차인의 대항력과 우선변제권 확보
2. 전세보증금 반환보증 가입
   • HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등을 통해 가입 가능
   • 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 대위변제
3. 전세권 설정 (선택사항)
   • 등기부에 권리로 등재되어 법적 강제집행 가능

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실제 사례로 본 체결 흐름 요약

김 씨는 서울 송파구에서 2억 전세 아파트 계약 체결 예정.
① 등기부등본 열람 → 소유자 일치 확인
② 계약서 작성 + 계약금 2천만 원 이체
③ 3주 후 잔금 지급일, 전입신고 + 확정일자 완료
④ 이사 당일 누수 발견 → 특약사항에 따라 임대인 처리 후 입주 완료

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마무리 요약

전세 계약은 단순히 돈을 맡기고 집을 빌리는 일이 아니라, 법적 권리와 의무가 발생하는 중대한 거래입니다. 계약 전부터 입주 후까지 꼼꼼한 확인과 절차 준수가 필수이며, 특히 등기부등본 열람, 계약서 특약사항 작성, 확정일자 및 전입신고는 전세보증금을 지키는 핵심 포인트입니다.

다음 글에서는 "7. 월세 계약서 항목 정리"를 주제로 자세히 안내드리겠습니다.