부동산 종합부동산세 기준 | 과세 대상, 공제액, 세율, 납부 시기 정리

부동산 종합부동산세 기준 | 과세 대상, 공제액, 세율, 납부 시기 정리

종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 고가의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세로, 과세표준은 공시가격을 기준으로 하며, 과세 대상과 공제액, 세율은 보유 주택 수와 유형에 따라 달라집니다. 특히 1세대 1주택자는 일반 다주택자와 달리 별도의 세율 및 공제 혜택이 적용됩니다.

이 글에서는 2025년 기준 종합부동산세 과세 기준, 공제액, 세율 구조, 고령자 공제, 납부 시기 등을 3000자 이상 분량으로 상세히 안내합니다.

---

종합부동산세란?

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 주택 및 토지 자산 보유자에게 부과되는 국세입니다. 매년 6월 1일 기준 보유 부동산을 기준으로 과세하며, 공시가격을 합산하여 일정 공제금액을 초과하는 경우 과세됩니다.

---

과세 대상

1. 주택 보유자

• 공시가격 합산금액이 일정 기준 초과 시 과세
• 주택 유형: 아파트, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔(주거용 등록 시 포함)

2. 토지 보유자

• 종합합산토지, 별도합산토지 구분 과세
• 본 글에서는 주택 중심으로 설명

---

주택 종부세 공제 기준 (2025년 기준)

구분	공제금액
1세대 1주택자	12억 원
일반 (2주택 이상자)	6억 원

• 1세대 1주택이란?
  → 세대원 전체가 1채의 주택만 보유한 경우

---

과세표준 산정 방법

과세표준 = (보유 주택의 공시가격 합계 × 공정시장가액 비율) - 공제금액

• 공정시장가액 비율: 2025년 기준 80%
• 예: 공시가격 15억 원 × 80% = 12억 → 공제 후 0원 → 비과세

---

종부세 세율 (주택 기준)

1. 일반세율 (2주택 이상)

과세표준 구간	세율
0~3억 원	0.6%
3~6억 원	0.9%
6~12억 원	1.2%
12~15억 원	1.6%
15~94억 원	2.2%
94억 초과	3.0%

2. 1세대 1주택자 특례세율

• 과세표준 12억 원 이하 → 0.5%~1.0% 구간별 세율 적용

---

고령자 공제 및 장기보유 공제

• 60세 이상 고령자, 5년 이상 보유 시 추가 공제 가능
• 최대 80%까지 세액 공제 가능 (고령자+장기보유 합산 기준)

공제 항목	조건	공제율
고령자 공제	만 60세 이상	최대 40%
장기보유 공제	5~15년 이상 보유	최대 50%

※ 중복 적용 가능. 단, 전체 합산 80% 한도

---

종부세 납부 시기 및 방법

• 납부 기준일: 매년 6월 1일 보유자 기준
• 고지서 발송: 11월 중순 (국세청)
• 납부기한: 12월 1일까지
• 납부 방법: 인터넷 납부(홈택스), 은행 납부 등 가능

납부 지연 시 가산세 및 이자 발생 가능

---

종부세 계산 예시

김 씨: 서울 강남구 1세대 1주택 보유, 공시가격 15억 원
공정시장가액: 15억 × 80% = 12억
공제금액: 12억 → 과세표준 = 0원 → 종부세 없음

박 씨: 서울 마포구, 2주택 보유, 공시가격 합산 20억 원
공정시장가액: 20억 × 80% = 16억
공제 6억 → 과세표준 10억 → 일반세율 적용, 약 800만 원 납부

---

유의사항

• 공시가격은 매년 국토교통부 발표 기준이며, 실거래가와 다름
• 종부세 대상자라도 고령자/장기보유 공제를 활용하면 세부담 완화 가능
• 1세대 1주택 특례 요건 충족 시 반드시 세무전문가 상담 필요
• 법인 명의 주택 보유 시 별도 중과세율 적용되므로 사전 검토 필수

---

요약 정리

종합부동산세는 고가 부동산을 다수 보유한 자에게 부과되는 국세로, 과세표준은 공시가격에 기반하여 공정시장가액 비율과 공제액을 차감해 산정됩니다. 특히 1세대 1주택자는 12억 원 공제 혜택과 특례세율 적용, 고령자 및 장기보유자 공제를 병행하면 상당한 세부담을 줄일 수 있습니다.

종부세는 단순히 주택 수가 많다고 무조건 과세되는 것이 아니므로, 현재 보유 주택의 공시가격 합산과 공제 요건을 정확히 파악하고, 불이익 없이 신고와 납부를 완료하는 것이 중요합니다.