분양권 매매 시 양도소득세 기준 | 세율, 주택 수 포함 여부, 절세 전략

분양권 매매 시 양도소득세 기준 | 세율, 주택 수 포함 여부, 절세 전략 정리

분양권은 실물 주택이 완공되기 전의 권리이지만, 그 가치가 상승할 경우 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 특히 최근 세법 개정으로 인해 분양권 보유자의 세금 부담이 크게 증가했기 때문에, 매매 전 반드시 관련 기준을 정확히 파악해야 합니다.

이번 글에서는 분양권 매도 시 양도소득세가 부과되는 조건, 세율, 주택 수 포함 여부, 절세 전략까지 상세히 정리해 안내드립니다.

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1. 분양권 양도 시 양도세 과세 기준

• 분양권을 양도(매도)하여 이익이 발생한 경우 양도차익에 대해 과세
• 잔금 납부 및 등기 이전이라도 양도하면 과세 대상
• 2021년 이후로 세율 강화됨 → 보유 기간이 짧을수록 높은 세율 적용

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2. 분양권 양도세율 (2024년 기준)

보유 기간	세율
1년 미만	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%
2년 이상	기본세율 (6~45%)

✔️ 분양권은 주택과 달리 보유 기간 혜택이 적음, 단기 매매 시 높은 세율 부담

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3. 조정대상지역 분양권 양도 시 중과세 적용

• 분양권이 조정대상지역에 위치한 경우, 중과세율 적용 가능
• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 1주택 간주
• 다주택자로 판단되어 양도세 최대 82.5% 중과 가능

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4. 주택 수 포함 여부 및 비과세 제한

• 2021년부터 분양권도 주택 수에 포함 → 1세대 1주택 비과세 요건에 영향
• 분양권 보유 중에는 다른 주택을 양도할 때 비과세 요건 충족 불가
• 실거주 요건과 관계없이 형식상 주택 수 증가로 간주

✔️ 1세대 1주택 비과세를 받을 계획이 있다면 분양권 매수 시점 주의

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5. 분양권 양도 시 절세 전략 팁

• 🔹 보유 기간 2년 이상 유지해 기본세율 적용 받기
• 🔹 해당 지역이 조정대상지역 해제된 이후 양도 고려
• 🔹 기존 주택을 먼저 양도하고 분양권 취득 순서 정리
• 🔹 세무사 상담을 통해 예상 세액 및 대체 전략 미리 준비

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요약 정리: 분양권 양도소득세 핵심 사항

항목	기준
과세 여부	분양권 양도 시 무조건 과세 대상
세율	1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%, 이후 기본세율
주택 수 포함	2021.1.1 이후 취득한 분양권부터 포함
중과 대상	조정대상지역 + 다주택자에 해당 시
비과세 불가	보유 시점 기준, 1주택 요건 충족 불가

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마무리하며

분양권은 초기 투자 접근성이 높지만, 최근 세법 개정으로 세금 리스크가 매우 커졌습니다. 단순 시세 차익만 계산하기보다는 양도 시 세율, 주택 수 포함 여부, 향후 주택 양도 계획까지 고려하여 신중히 판단해야 합니다.

다음 글에서는 임대주택 청약자격 조건을 정리해드리겠습니다.