계약갱신청구권 설명 | 적용 요건, 거절 사유, 유의사항 정리
계약갱신청구권은 2020년 임대차보호법 개정으로 도입된 제도로, 세입자가 일정 요건을 충족하면 한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 이 제도는 주거 안정성 확보를 위해 도입되었으며, 임대인은 법적 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
이 글에서는 계약갱신청구권의 정의, 행사 요건, 임대인의 거절 사유, 실무 적용 시 유의사항 등을 2025년 기준으로 정리해 설명합니다.
계약갱신청구권이란?
임차인이 임대차 계약 종료 전에 일정한 절차에 따라 계약을 갱신해 줄 것을 임대인에게 요구할 수 있는 권리로, 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있습니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다.
적용 요건
| 항목 | 요건 |
|---|---|
| 대상 계약 | 주택임대차 계약 (전세, 월세 포함) |
| 행사 시기 | 계약 만료일 6개월~1개월 전 사이 청구 |
| 거주 실태 | 실제 거주 또는 거주 계획 필요 없음 (거주 요건 없음) |
| 계약 위반 여부 | 임차인이 계약을 정상 이행 중일 것 (임대료 체납 등 없을 것) |
※ 기존 계약이 존속 중이어야 하며, 종료된 계약은 청구권 행사 불가
임대인의 갱신 거절 사유 (정당한 사유 인정되는 경우)
- 임대인이 실거주 계획이 있는 경우
- 본인, 직계존비속이 직접 거주할 예정인 경우
- 단, 실제 거주 의사 증빙 필요
- 임차인이 계약을 위반한 경우
- 임대료 연체 (2회 이상), 무단 전대, 주택 훼손 등
- 계약 종료 전 임차인이 동의한 경우
- 공정한 절차를 통해 갱신을 포기한 경우 (단, 서면 동의 필요)
- 재건축·철거 예정인 경우
- 해당 주택이 철거 또는 재건축 예정일 경우, 입증 자료 제출 필요
행사 절차
- 계약 종료일 6개월~1개월 전 사이에 문서, 문자, 이메일 등 증빙 가능한 수단으로 청구
- 임대인이 응답하지 않더라도 효력 발생 가능
- 갱신 시 기존 계약 조건 유지 (임대료 증액은 전월세상한제 5% 이내 가능)
실무 유의사항
- 계약서에 ‘계약갱신청구권 포기’ 문구가 있어도 법적으로 무효
- 갱신청구는 1회만 가능, 두 번째 계약 종료 시 자동 연장 불가
- 임대인의 실거주를 사유로 갱신 거절 시 실제 거주 확인이 이뤄지지 않으면 손해배상 소송 가능
- 임차인의 체납, 훼손 등 계약 위반 이력 있는 경우 임대인에게 불리하지 않음
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 갱신청구권은 몇 번까지 사용할 수 있나요?
A. 1회만 행사할 수 있습니다. 이후는 일반 계약으로 전환됩니다.
Q2. 계약서 없이 구두 계약만 했는데도 행사할 수 있나요?
A. 가능합니다. 실제 계약 관계가 존재하면 청구권 행사 가능성이 있습니다. 다만 입증 자료 필요.
Q3. 임대인이 연락을 받지 않으면 자동 갱신되나요?
A. 갱신청구가 법적으로 유효하게 전달되었다면 임대인의 수락 여부와 무관하게 연장될 수 있습니다.
요약 정리
계약갱신청구권은 세입자가 2년의 추가 거주기간을 법적으로 확보할 수 있는 강력한 수단입니다. 행사 시기는 계약 만료 6개월~1개월 전이며, 한 번만 사용할 수 있습니다. 임대인이 거절하려면 법적 사유가 필요하고, 단순 매매나 재계약 거절은 인정되지 않습니다.
갱신청구권 행사를 준비 중이라면 사전에 계약 내용 확인, 통보 방법 기록, 증거자료 확보 등을 철저히 하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다.
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